פרק - 12 מיסוי מקרקעין 404 נקבע כי הנכס הנמכר אינו מהווה דירת מגורים כהגדרתה בסעיף 1 לחוק, ומשכך הוא אינו יכול להוות "דירת מגורים מזכה". על החלטה זו הוגש הערר. ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה כי הנכס אינו מהווה דירת מגורים בהתאם לדין. בנוסף נקבע כי נסיבות העניין אינן מצדיקות החרגה של הנכס מן הכלל, זאת לאור העובדה כי במקרה דנן, העורר היה מודע טרם המכירה, לכל הפחות משנת 2011 , כי נכס אינו מיועד למגורים. עוד נקבע כי לא מדובר באדם מן השורה שנקלע לסיטואציה בעייתית ושנדרש לשלם מס גבוה על דירתו היחידה שהתגורר בה שנים רבות, אלא עסקינן בנישום מתוחכם, אשר מכר בשנים מועטות שני נכסים )שאינם דירת מגורים( כדירת מגורים מזכה ושגלגל מלכתחילה את המס לרוכשים, בכך יש להשליך על האיזון שעורך ביהמ"ש בעת בחינת החריג, בין התכלית של שמירת שלטון החוק ובין התכלית הסוציאלית שבבסיס מתן הפטור לדירת מגורים מזכה . .2 סיווג עסקה לרכישת דירת מגורים שנרכשה לצורך הריסתה כעסקה לרכישת קרקע, המחויבת בתשלום מס רכישה מלא .2.1 בפסק דין אזריאל 268 דנה ועדת הערר בשאלה, מהי המהות הכלכלית האמיתית של הסכם המכר אשר בו התקשרו העוררים, האם של רכישת "דירת מגורים" כמשמעותה בסעיף 9 )ג( לחוק או של רכישת קרקע . בנסיבות המקרה המתואר, בשנת 2016 התקשרו העוררים בהסכם מכר אשר במסגרתו רכשו בית מגורים בקריית ביאליק . העוררים דיווחו למנהל מ יסוי מקרקעין חיפה ") המשיב (" על רכישת הדירה והצהירו כי הדירה תשמש למגורים "בשלמות וכחטיבה אחת", ו ביקשו לשלם מס רכישה על דירת מגורים יחידה. בשנת 2020 נשלחה לעוררים החלטה על תיקון שומה , במסגרתה ציין המשיב כי השומה בגין הדירה תוקנה לרכישת קרקע, וזאת לאחר בחינה מחודשת ובדיקה של היתר הבניה, כמו גם ביקור שערך המשיב במקום, בו הסתבר לו כי הדירה נהרסה. ועדת הערר דחתה את הערר , תוך שנדרש להגדרת המונח "דירת מגורים" בהתאם לסעיף 9 )ג( לחוק, המציע כחלופה גם נכסים אשר ישמשו בעתיד למטרות מגורים, וכן להלכה הפסוקה, אשר קבעה כ י כוונת הרוכש נאמדת באמצעות שני אלמנטים – אלמנט אובייקטיבי ואלמנט סובייקטיבי. באשר למקרה בו עסקינן, נקבע , כי אין ספק שמתקיים המבחן האובייקטיבי, שכן בהתאם לחוזה המכר הנכס הוא בית מגורים. אך באשר לאלמנט הסובייקטיבי , ביהמ"ש קבע כי העוררים כשלו מלהרים את נטל הראיה המונח על כתפיהם, ו לא הצליחו להוכיח שכוונתם הסובייקטיבית הייתה לרכוש את הנכס למטרת מגורים בו וזאת בשל מגוון נימוקים , ביניהם, העובדה כי העוררים כלל לא נכנסו לבית טרם רכישתו וזאת על מנת להתרשם ממצבו, וכי העורר 1 הינו יו"ר הוועדה לתכנון ובנייה קריות, אשר מכיר ובקיא בנושא זכויות הבנייה בכלל ובנכס הספציפי בפרט . עוד נקבע כי העוררים היו מודעים למצב התכנוני של הנכס ולפוטנציאל הגלום בו ועל כן היו מוכנים לשלם מחיר גבוה שאינו משקף את שוויו של הנכס הישן . לאור האמור לעיל, נקבע כי המהות הכלכלית האמיתית של הסכם המכר היא של רכישת קרקע על ידי העוררים ולא רכישה של "דירת מגורים" למטרת מגורים בה. 2.2 . בפס"ד בן עוז 269 קבעה ועדת הערר כי מדובר בעסקה לרכישת קרקע ולא כ"דירת מגורים". בנסיבות המקרה, בשנת 2019 נחתם הסכם מכר במסגרתו רכשה משי בן עוז )" העוררת "( בית מגורים דו משפחתי תמורת 2,250,000 ש"ח. לאחר מכן, דיווחה העוררת למשרדי מנהל מיסוי מקרקעין חיפה )" המשיב (" על רכישת דירת מגורים . העוררת הצהירה כי הדירה שרכשה תשמש למגורים וכי היא מתחייבת למכור את דירתה הנוספת במסגרת פרק הזמן הקבוע בחוק, וביקשה לשלם מס ר כישה על דירת מגורים יחידה . בהמשך, מכרה העוררת את דירתה הנוספת בפרק הזמן הקבוע בחוק . בשנת 2020 הוציא המשיב לעוררת שומת מס רכישה בה צוין, כי על פי הנתונים שבידי המשיב הדירה לא תשמש למגורים ועל כן העוררת אינה זכאית למס רכישה לפי השיעור החל על דירת מגורים יחידה. המשיב קבע כי יש לחייב את העוררת במס רכישה לפי שיעור המס החל על קרקע .(6%) 268 ו"ע 32808-02-21 , יוסף אזריאל ו אח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ) (29.5.2023 269 ו"ע 25210-02-21 , משי בן עוז נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ) (26.6.2023
RkJQdWJsaXNoZXIy MjgzNzA=