פרק - 12 מיסוי מקרקעין 403 הערה - ככל ונדרשת תקופה ארוכה להשלמת הבניה יותר ניתן לפנות למשרדנו לצורך בחינת האפשרות . כמו כן אנו ממליצים לבחון התקשרות ב עסקאות קומבינציה בשילוב הוראת השעה. .6 מס נוסף בהתאם להוראות סעיף 121 ב) ה ( לפקודת מס הכנסה, הכנסה חייבת לעניין החבות במס נוסף לגבי מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים כהג דרתה בחוק, תכלול את השבח רק אם שווי מכירתה עולה על הסכום כדלהלן והמכירה אינה פטורה ממס לפי כל דין . ב תקופה שבין 16.1.2023 ועד ליום 15.1.2024 הסכום המעודכן הינו 5,220,200 ש"ח. סיווג כדירת מגורים – פסיקה נבחרת מהשנה האחרונה בשנה האחרונה, ניתנו מספר פסקי דין העוסקים במיסוין של דירות מגורים, להלן נביא את עיקריהם: .1 שימוש למגורים שלא כדין עשוי לשלול את סיווג הנכס כ "דירת מגורים מזכה" .1.1 בפס"ד שטיין 266 נקבע על ידי ביהמ"ש העליון כי יש לראות בחלופה הקבועה בהגדרת "דירת מגורים" המופיעה בסעיף 1 לחוק , אשר עניינה "משמשת למגורים", כמתייחסת לדירה אשר השימוש בה למגורים הינו כדין. עוד נקבע, כי ככלל על " דירת מגורים" , כהגדרתה בחוק, להיות דירה שייעודה התכנוני הינו למגורים, עם זאת, קיימים מקרים מיוחדים ונדירים, אשר נסיבותיהם מגבשות חריג של הצדקה למתן הפטור ל"דירת מגורים מזכה" וזאת למרות שהשימוש למגורים היה שלא כדין. במקרה המדובר, מכרו המשיבים נכס אשר שימש בפועל למגורים במשך עשרות שנים , עם זאת, בהתאם להיתר הבנייה אשר מכוחו נבנה הבניין, חלקי הבניין הכלולים בנכס הנמכר הוגדרו כמחסן, חדר הסקה, "גרז'" )מוסך( וכן כשטח פתוח . ביהמ"ש קבע כי הנכס הנמכר לא היווה " דירת מגורים " כמשמעות ההגדרה בחוק, לאור העובדה כי השימוש בנכס למגורים היה מנוגד לדין . עם זאת, ביהמ"ש קובע כי בנסיבות המקרה דנן, בהן הדירה נרכשה כדירת מגורים, רכישתה דווחה לרשות המיסים כרכישת "דירת מגורים" ואף שולם בגינה מס רכישה בהתאם להיותה דירת מגורים, כמו גם לאור העובדה כי הנכס שימש בפועל למגורים במשך 70 שנה, וכי לאורך כל אותן שנים לא הועלתה כל טענה כנגד השימוש בו למגורים, וכן לאור קביעתו של ביהמ"ש שיש בסיס לסבור כי המוכרים היו תמי לב הן בעת רכישת הדירה כדירת מגורים, והן בעת השימוש בנכס לאורך כל השנים, יש ב כדי לגבש את אותו חריג, של הצדקה למתן הפטור ל"דירת מגורים מזכה", וזאת על אף שהשימו ש למגורים היה שלא כדין. 1.2 . בפסק דין דוד גיא 267 קבעה ועדת הערר כי על מנת שמוכר ייהנה מחישוב המס הלינארי המוטב הקבוע בסעיף 48 א)ב 2 ( לחוק, על הנכס הנמכר להוות דירה שמיועדת למגורים לפי כל דין, ובין היתר, לפי דיני התכנון והבנייה, ו לא די בכך שהנכס שימש למגורים בפועל . במקרה הנדון, מכר העורר נכס אשר היווה חלק מ קומת מרתף בבניין מגורים בת"א, אשר נרכש על ידי אימו בשנת 1996 , והועבר לעורר בירושה בשנת 2005 . הנכס שימש למגורים לכל הפחות החל ממועד רכישתו על ידי האם. בשנת 2011 העורר ושאר בעלי הזכויות בבניין, התקשרו בהסכם תמ"א 38/1 עם חברות יזמיות. בשנת 2015 ניתן היתר בנייה לתכנית התמ"א, אשר במסגרתו אושרו 19 דירות מגורים, אשר הנכס אינו בא בכללן . לאחר ביצוע עבודות החיזוק, ביקשו החברות היזמיות לקבל טופס אישור לחיבור הבניין לתשתיות. אולם, ביקורת של אגף רישוי ופיקוח בנייה בעיריית ת"א העלתה, כי הנכס ועבודות ההרחבה שבוצעו בו חורגים מהיתר הבנייה שניתן ועל כן, העירייה סירבה לאשר את אכלוס הבניין. בהמשך, בשנת 2019 , בעקבות סירובה של העירייה, ועל מנת להתאים את הנכס והבניין להיתר הבנייה, רכשו החברות היזמיות את הנכס מהעורר. במסגרת הדיווח למנהל מיסוי מקרקעין ת"א, העורר הצהיר לצורך חישוב מס השבח כי הנכס הינו "דירת מגורים מזכה" לפי סעיף 49 )א( לחוק. בהמשך, מנהל מיסוי מקרקעין הוציא לעורר שומה לפי מיטב השפיטה, במסגרתה 266 ע"א 1073/20 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' שינל ומרינה שטיין ) (14.11.2022 267 ו"ע 49897-11-21 , דוד גיא נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב ) (14.6.2023
RkJQdWJsaXNoZXIy MjgzNzA=