פרק - 12 מיסוי מקרקעין 386 4.3 ניכוי דמי שכירות כנגד הכנסות מהשכרת דירה יחידה החייבת במס בשיעור 10% )החל משנת המס 2023 ( בתיקון מס' 264 לפקודה 252 התווסף סעיף קטן )ו( לסעיף 122 , אשר קובע כי יחיד אשר משכיר את דירתו היחידה , רשאי לצורך חישוב הכנסתו מדמי השכירות, לנכות מהכנסה זו בשיעור מס של 10% , דמי שכירות אשר שילם היחיד בגין דירה ששכר בישראל למגוריו או בגין תשלום שנתי אשר שילם בעד החזקתו או בעד החזקת בן זוגו בבית אבות 253 או בבית חולים גריאטרי 254 , בשנת המס, ובלבד שהתשלומים לא שולמו ל"קרוב" 255 . ניכוי ההכנסה יותר עד לסכום הכנסת היחיד מדמי שכירות ב אותה שנה או עד לסכום של 90 בשנה, לפי ₪ אלף הנמוך מביניהם, ובלבד שסכום זה לא נדרש בניכוי בעת חישוב הכנסתו החייבת של היחיד או אדם אחר. יראו כתשלום ששילם יחיד או כהכנסת היחיד גם תשלום או הכנסה, לפי העניין, של בן זוגו המתגורר עימו או של ילדו שטרם מלאו לו 18 ש נים המתגורר עימו, ויראו יחיד ובן זוגו כאמור, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, כ בעלים אחד . 4.4 גם מסלול זה לא יחול על הכנסה של יחיד המהווה הכנסה מעסק לפי סעיף 1)2 ( לפקודה. לעניין ההבחנה בין הכנסה פסיבית הזכאית לשיעור מס של 10% לבין הכנסה מעסק החייבת במס מל א, ניתנו בשנים האחרונות מספר פסקי דין על - ידי בתי משפט מחוזיים, שחלקם סותרים זה את זה . ביום 2 בינואר 2018 ניתן בבית המשפט העליון פסק דין בע"א 7204/15 לשם ובע"א 8236/16 בירן , לגבי ערעורים שהגישה רשות המיסים אשר הדיון בהם אוחד. פסק הדין, קיבל את עמדת רשות המסים לפיה באותם מקרים שבהם הושכרו למעלה מ 20- דירות מגורים, ההכנסה בגינן תחשב להכנסה עסקית שאינה זכאית לשיעור מס של .10% בית המשפט קבע כי בחינת אופייה ומהותה של הכנסה וסיווגה כהכנסה עסקית - אקטיבית או פסיבית, תיעשה בעיקרה במשקפיים אובייקטיביות של הנסיבות ולא באופן סובייקטיבי כפי שראה אותה מבצעה. פעילות ההשכרה בשני המקרים מצדיקה ואף מחייבת התייחסות אליה כאל עסק להשכרת דירות. דירות מגורים שבהם מתגוררים דיירים רבים על - פי חוזים, מחייב ות תחזוקה הצורכת הש קעה של זמן ותשומת לב, לרבות טיפול בגבייה של דמי השכירות. כל אלה בהצטברותם יחד יוצרים "מסה קריטית" של פעילות שאין דרך אחרת לתאר אותה מלבד עסק. משכך ההכנסות בשני המקרים תסווגנה כהכנסות מעסק לפי סעיף 1)2 ( לפקודה. בעקבות פסק הדין, רשות המיסים פרסמה ביום 7 בפברואר 2018 טיוטת חוזר המפרטת את השיקולים לאורם יש לבחון את סיווג ההכנסה מהשכרת דירות למגורים כהכנסה מעסק לעומת הכנסה פאסיבית. עד כה טרם פורסם החוזר באופן סופי. בהתאם לטיוטת החוזר, הכנסה מהשכרה של 10 דירות מגורים ומעלה תסווג כהכנסה מעסק. כמו כן, כדי לאפשר ודאות מסוימת, מניחה רשות המיסים כי הכנסה מהשכרה של עד 5 דירות מגורים תיחשב כהכנסה פאסיבית. הכנסה מהשכרה של למעלה מ 5 - דירות מגורים ופחות מ 10- דירות תיבחן בהתאם למבחנים השונים שהובאו בטיוטת החוזר ועל פיהם יוכרע אופייה כהכנסה מעסק או כהכנסה פאסיבית. הערה - לפסק הדין יכולות להיות השפעות גם של תשלומים לביטוח לאומי על ההכנסות מהשכרה וכן של תשלום מע"מ בגין מכירת הדירות. מנגד, ניתן לדרוש הוצאות )לרבות הוצאות פחת( כנגד ההכנסות החייבות במס מלא. בחודש ספטמבר 2019 בפס"ד ארביב )ע"מ 27431-04-17 (, חזר השופט קירש מבי המ"ש המחוזי בת"א על העקרונות שנקבעו בפס"ד לשם ובירן וקבע כי יש לסווג כהכנסות מעסק את הכנסות הנישום מדירות רבות שפוצלו לעשרות יחידות דיור קטנות שהושכרו בעיקר לפועלים זרים, לרבות דירות שנרשמו על שם בניו הבגירים של הנישום, מאחר שהנכסים היו תחת שליטתו הבלעדית של הנישום, לרבות התשואה הכספית שנבעה מהם. 252 תיקון 264 לפקודת מס הכנסה במסגרת חוק ההתייעל ות הכלכלית )תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו - 2024 (, התשפ "ג – . 2023 פורסם בספר החוקים 3045 מיום 31 במאי . 2023 253 כהגדרת המונח בסעיף 49 יג לחוק מיסו י מקרקעי ן . 254 כהגדרת ו בסעיף 29 ג לפקודת בריאות העם , . 1940 255 כהגדרת המונח בפסקאות )1 ( א ו )2 ( בסעיף 88 לפקודה .
RkJQdWJsaXNoZXIy MjgzNzA=