פרק 10 - 14 פסקי הדין הבולטים בתחום המיסים בשנה החולפת 405 14.2 ביהמ"ש העליון - לא ישולם מס רכישה על מרכיב הוצאות פיתוח שהרוכש התחייב לממן ללא קשר להשבחתם / ע"א 6404/19 ע"א + 4504/20 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ואח' נ' אמרלד בניין ופיתוח בע"מ ואח' פסק דין של בית המשפט העליון בערעור שהגישו מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ומנהל מיסוי מקרקעין חדרה על פסקי הדין של ועדות הערר בעניין אמרלד בניין פיתוח בע"מ )ו"ע 44686-07-16 ( ובעניין שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ, אלקטרה השקעות ) 1989 ( בע"מ ויורו ישראל )י.ש( בע"מ )ו"ע 61323-08-18 .( בפסקי הדין לעיל, קבעו ועדות הערר כי בנסיבות בהן רוכש מתחייב לשאת בהוצאות פיתוח של מקרקעין, אך אלו טרם בוצעו בפועל ולא השביחו את המקרקעין, אין לכלול את הוצאות הפיתוח בשווי העסקה לצורך הטלת החבות במס רכישה. לע מדת מנהל מיסוי מקרקעין )" המערער "(, ועדות הערר אינן מיישמות נכונה את הפסיקה החדשה של בית משפט זה ביחס לפרשנות שיש ליתן למונח "שווי המכירה" אשר ממנו נגזר החיוב במס הרכישה, וכי הן עודן מיישמות באופן דווקני את הכלל הטכני אשר אפיין את הפרשנות שניתנה בעבר לפסיקה הישנה שלפיו אין לכלול בסכום הרכישה תמורה בגין עבודות פיתוח שטרם בוצעו במקרקעין. בית המשפט העליון )ע"א 6404/19 ע"א + 4504/20 ( בדעת רוב דחה את הערעורים )השופטים וילנר וסולברג כנגד דעתו החולקת של השופט קרא(. בראשית הדברים, עמדה השופטת וילנר על התשתית הנורמטיבית הרלוונטית לסוגיה האם יש לכלול את הוצאות פיתוח המקרקעין בסכום שעליו מוטל מס רכישה בגין מכירת הזכות במקרקעין, בכלל זאת, פס"ד שרביט )ע"א 2960/95 ( , פס"ד אורלי חברה לבנין ופיתוח )ע"א 5025/03 (, פס"ד חכשורי )ע"א 3534/07 ( ופס "ד מידטאון )ע"א 914/14 .( השופטת וילנר קבעה כי במקרה דנא: " המערער לא טען כי התחייבות המשיבות לשאת בעלויות פיתוח המקרקעי ן היא התחייבות אשר הומחתה להן על - ידי המוכר, ואשר קיומה הוא תנאי להשבחה צפויה של המקרקעין בהתאם לתכנית החלה לגביהם בעת המכירה. מטענות הצדדים עולה כי התחייבות המשיבות לשאת בעלויות הפיתוח ניתנה כנגד התחייבות המוכרות )או מי מטעמן( לפתח את המקרקעין, ללא כל קשר להשבחתם כתוצאה מכך מכוח תכנית החלה על המקרקעין באותה עת. משכך, נראה כי לעקרונות שנקבעו בעניין אורלי, פרידמן ו - מידטאון אין השלכה ישירה על הערעורים הנדונים, ויש להחיל לגביהם את הלכת שרביט הקובעת כי כל עוד עבודות הפיתוח לא בוצעו בפועל בעת המכירה, הרי שהוצאות הפיתוח לא ייחשבו כחלק מ"שווי המכירה". היינו, יש לראות בחוזה המכירה ככולל הסכם לרכישת זכות במקרקעין לא מפותחים והסכם לפיתוחם ." בנוסף העירה השופטת וילנר, שככל שרשות המסים סברה שהדין השתנה וכי בהתאם לכך היא רשאית להטיל מס רכישה בנסיבות מסוימות גם על רכיב הוצ אות הפיתוח, זאת בניגוד לאמור באופן מפורש בהוראת הביצוע שהוציאה תחת ידה, היה עליה לפעול לעדכון הוראותיה בנדון בהתאם ולהבהיר לציבור מהן לשיטתה נסיבות אלה. השופט סולברג הסכים עם המסקנה ועיקרי הנימוקים של השופטת וילנר, והוסיף כי איננו מוצא טעם לקבוע מסמרות בש אלת היחס המדויק שבין הלכת שרביט לבין פסקי הדין המאוחרים לה, ובשאלה מהו החוט המקשר בין פסקי דין אלו, וכי לטעמו אין מקום לסטות מהלכת שרביט שהביאה מבחן שימושי, פרקטי, הקובע כי שווי המכירה לעניין חישוב מס רכישה יכלול בקרבו גם הוצאות בגין פיתוח שבוצע עוד קודם ל רכישה במקרקעין וזאת בניגוד להוצאות פיתוח עתידי . השופט קרא, בדעת מיעוט, סבר שיש לקבל את הערעור, שכן לעמדתו הפסיקה המאוחרת בעניין אורלי, חכשורי ומידטאון, הביאה לשינוי בהלכה שנקבעה בעניין שרביט וכי לצורך הכרעה בשאלה אם שווי המכירה של זכות במקרקעין כולל גם "ה וצאות פיתוח", יש לבחון את מהותה הכלכלית של העסקה, כך שאם תשלום הוצאות הפיתוח הוא חלק בלתי נפרד מההתקשרות בין הצדדים, הרי שיש לכלול את אותו תשלום בשווי המכירה לצורכי מס רכישה.
RkJQdWJsaXNoZXIy MjgzNzA=