פרק 12 - מיסוי מקרקעין 333 12.4 תיקון 93 לחוק מיסוי מקרקעין - שיעור מס הרכישה ברכישת דירת מגורים המהווה תחליף לדירת מגורים יחידה בקבוצת רכישה שבנייתה טרם הסתיימה סעיף 9 (ג 1() ג 2 ) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), - התשכ"ג 1963 (להלן: " החוק "), קובע שיעורי מס רכישה מופחתים החלים על דירה יחידה, לרוכש שהדירה הנרכשת היא דירתו היחידה ולרוכש שהינו "משפר דיור", קרי - רוכש שבכוונתו למכור את דירת מגוריו היחידה והדירה הנרכשת היא "דירה חלופית" לדירה הישנה, בכפוף לתנאים ולמועדים הקבועים בחוק. לצורך קבלת ההטבה במס רכישה לדירה חלופית, על הרוכש למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החלופית, וברכישת דירה חלופית מקבלן על הרוכש למכור את הדירה הישנה בתוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה או בתוך 18 חודשים מיום הרכישה מהקבלן, לפי המאוחר (החל מיום 1 במאי 2021 במקום "בתוך 18 חודשים" יבוא "בתוך 24 חודשים"). כאשר אדם רוכש במסגרת קבוצת רכישה, יראו אותו כמי שרכש דירת מגורים מוגמרת, והדירה הנרכשת תחשב במניין הדירות כדירת מגורים וזאת אף אם בנייתה טרם הסתיימה ואף טרם החלה. מהיות הדבריםכן, במקרה בו קבוצת רכישה נתקלה בקשיים בלתי צפויים וחל עיכוב חריג בהשלמת הבנייה, נוצר מצב בו רוכש שמעוניין לרכושדירה אחרת שתשמש למגוריו, יידרש לשלם מס רכישה לפי המדרגות הקבועות לדירה נוספת, וזאת מאחר שלא יעלה בידו למכור את הדירה שרכש בקבוצת הרכישה בתוך פרקהזמן הנדרש לזכאות לשיעורי המס המופחתים. במסגרת תיקון 93 לחוק 145 , התווסף סעיף 9 (ג 1() ג 2 )(ב 1 ), אשר קובע הוראות מקלות ביחס לרוכשים בקבוצת רכישה שנקלעו למצב דברים זה. הסעיף קובע, כי רוכש שרכש דירה בקבוצת רכישה ובמועד הרכישה זו הייתה דירתו היחידה, יהיה זכאי לשיעורי מס הרכישה המופחתים בגיןרכישת הדירה האחרת , בכפוף לכך שבניית הדירה בקבוצת הרכישה לא החלה בתוך 4 שנים ממועד רכישתה, או שהמנהל שוכנע שחל עיכוב משמעותי בהשלמת הבנייה, או אם החזקה בדירה בקבוצת הרכישה לא נמסרה לרוכש בתוך 6.5 שנים ממועד רכישתה, והכל בהינתן כי העיכוב חל בנסיבות שאינן בשליטת הרוכש ולא היו ידועות לו במועד הרכישה, וכי אלמלא הדירה שרכש בקבוצת הרכישה הדירה החלופית הייתה דירתו היחידה, וכן כי הרוכש מכר את הדירה שנרכשה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים מהשלמת בנייתה. הקלות בשל נגיף הקורונה - במסגרת חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים בענייני הליכי מס ומענקי סיוע (נגיף הקורונה - החדש הוראת שעה - תיקוני חקיקה), התש"ף - 2020 146 נקבע כי התקופה שמיום 1.3.2020 ועד ליום 1.10.2020 " - להלן ( תקופת הוראת השעה בשל נגיף הקורונה ") לא תבוא במניין התקופות שנקבעו במספר סעיפים בחוקי המס, לרבות בחוק מיסוי מקרקעין, אם מועדי סיום התקופות חלים בתקופה האמורה. תקופת הוראת השעה בשל נגיף הקורונה, תחול גם לגבי רכישה במסגרת קבוצת רכישה. חוזר מיסוי מקרקעין מס' 2/2019 של רשות המסים, עוסק בהבהרת הוראות תיקון 93 לחוק. בין היתר נקבע כדלקמן: תחולת התיקון נקבעה למועד פרסומו ביום 28 וני בי 2018 . יחד עם זאת, קובע החוזר, כי הוראות התיקון יחולו גם לגבי מי שרכש את הדירה החלופית לפני המועד האמור ובלבד שלא חלף פרק הזמן הקבוע של 4 שנים לתיקון שומה לפי סעיף 85 . לחוק החוזר מגדיר "עיכוב מהותי" ככל עיכוב בבנייה או אירוע שאינם חלק מהמהלך הרגיל שלהבניה, כגון: פשיטת רגל, סכסוך משפטי, תקלה בקרקע וכדומה ומדגיש כי העיכוב צריך להיות כתוצאה מקושי אובייקטיבי וקולקטיבי שאינו תלוי בחברי הקבוצה. עוד מבהיר החוזר, כי ככל שדירת המגורים החדשה נרכשה לפני שחלפו 4 שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, סעיף ההחלפה החדש לא יחול כלל וזאת גם אם שוכנע המנהל שהיה עיכוב מהותי או שבניית הדירה טרם החלה. 145 ספר החוקים 2727 מיום 28 ביוני 2018 . 146 ספר החוקים 2830 מיום 21 ביולי 2020 .
RkJQdWJsaXNoZXIy MjgzNzA=